Покупка квартиры с перепланировкой

Приобретение квартиры в Иркутске с нелегализованной планировкой может доставить немало неприятностей будущему владельцу. Разбираемся, какая перепланировка считается незаконной и какие риски несет покупатель, приобретая такое помещение.

Что называется перепланировкой

В первую очередь, разберемся с самим определением. Под перепланировкой следует понимать любое изменение конфигурации квартиры, в том числе:

  • возведение и снос стен или перегородок;
  • организацию новых проемов и арок;
  • получатели ренты за это жилье;
  • изменение размеров существующих оконных проемов или монтаж новых.

Понятие перепланировки распространяется на изменения как внутри, так и по периметру квартиры./p>

Существует также другое понятие — переустройство помещения. Под это определение попадают монтаж и/или демонтаж сантехники и инженерных сетей, а также их перенос в другое место.

Все преобразования, возникающие в ходе изменения геометрии жилья, должны быть отмечены в Техническом плане. Специалисты БТИ фиксируют новый облик объекта, после чего это отмечается в технической документации помещения.

Если же, вследствие перепланировки жилья, изменилась его площадь, то в дополнение к перечисленному требуется внести изменения в единый Государственный реестр недвижимости.

Конечно, далеко не каждый ремонт жилья считается перепланировкой. Например, если владелец снес не несущие перегородки, а на их месте возвел новые - аналогичные по характеристикам, перепланировкой это не считается. Хотя здесь существует множество нюансов, которые чиновники, даже в пределах одного города, могут трактовать по разному.

Если неузаконенная перепланировка не повлияла на внешние границы объекта недвижимости, то проблем с его продажей и покупкой обычно не возникает. Однако, если речь идет о квартире в нетиповом доме, а покупатель приобретает ее в кредит, возможны сложности. Оценщик, который привлекается банком, самым детальным образом изучит план квартиры и тщательно сравнит его с текущим состоянием дел. Если он обнаружит сколь-либо серьезные расхождения, то маловероятно, что банк одобрит такой кредит.

Также нужно учитывать еще один немаловажный момент. При разводе срок исковой давности для раздела имущества составляет 3 года. До истечения этого срока для продажи квартиры также требуется согласие. Впрочем, желательно получить его и спустя это время, поскольку возможны разные нюансы, например, если бывшие супруги до сих пор ведут судебную тяжбу.

На что обратить внимание покупателю

Если речь идет о квартирах в типовой застройке советского периода, то увеличение площади квартиры — явление достаточно редкое, а вот изменение конфигурации внутренних стен и проемов вполне себе встречается. Одни люди объединяют кухонное помещение с одной из комнат, чтобы получить просторную гостиную, другие организуют объединенный санитарный узел, третьи — расширяют площадь, включая в нее лоджию.

Жилье в старом доме — вот первый повод проявить особую бдительность в плане нелегальной перепланировки. Поколения людей пытались сделать свою жизнь более уютной, при этом не задумываясь о необходимости легализовать эти изменения. Более того, некоторые из этих изменений легализовать невозможно в принципе.

В домах старой постройки наиболее часто встречаются две проблемы:

  • самостоятельно организованные санузлы и ванны;
  • нелегальный захват общих и служебных помещений, например, подвалов или элементов лестничной клетки.

Доставляют определенные проблемы и дома построенные в 90-х. Квартиры в них будущие владельцы зачастую кроили по собственному разумению, не особо вдаваясь в детали. В результате, мы получаем целый кластер недвижимости, узаконить перепланировку в которой достаточно затруднительно. Покупая такое жилье, следует внимательно изучить технический паспорт. Обратите внимание, что над жилыми комнатами нельзя размещать кухни и санузлы. Кроме того, нельзя размещать санузлы над кухнями

Чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой.

Иногда необходимость легализации перепланировки жилья недооценивают. Огромное число квартир имеют небольшие модернизации, которые не отражены в инвентаризационных документах. Это никого не тревожит и никому не мешает. До поры. Разберем пример.

Вы покупаете квартиру с нелегализованной ванной (перенесенный санузел). Казалось бы проблем нет, сделке это не мешает, и вы решили не обращать на этот факт внимания. Вот только, если вдруг соседи решат, что ванная, которая расположена над их жилой комнатой, ухудшает качество их жизни, они могут обратиться в суд. Последний однозначно встанет на их сторону, поскольку перепланировка была проведена незаконно и не нашла отражения в технической документации. В итоге, вы заплатите штраф и будете вынуждены устранить нарушение, то есть должны будете за свой счет вернуть санузел на его первоначальное место. И это будет уже только ваша проблема.

Самовольная перепланировка помещения в многоквартирном доме карается штрафом от 2 тысяч рублей для граждан, от 4 тысяч — для должностных лиц и от 40 тысяч — для лиц юридических. Также, в соответствие со статьей 29 Жилищного Кодекса возможно изъятие квартиры у собственника. Правда в этом случае ему полагается полная компенсация.

Запомните. Если вы приобретаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, то берете на себя всю ответственность и расходы с этим связанные. Возможно это никогда не доставит проблем, а возможно придётся потратить немало времени и нервов, чтобы узаконить то, что должно было быть легализовано предыдущими владельцами.

Если контролирующие органы зафиксируют факт нелегальной перепланировки, на собственника будет наложено взыскание и обязательство привести объект недвижимости в состояние, описанное в документации. При этом, совершенно не важно кем и когда эта перепланировка проводилась. Отвечать придется именно собственнику. Хотя есть и некоторые исключения. Суд может разрешить сохранить изменения и узаконить перепланировку постфактум, если это не нарушает интересов других жильцов дома и не создает им угрозы. Но это возможно не всегда.

Надо также помнить, что однажды вы в свою очередь тоже решите продать эту квартиру. С неузаконенной планировкой вы сужаете круг покупателей, некоторые из которых предпочтут не связываться с этой проблемой. Кроме того, учитывайте, что значительная часть сделок сегодня совершается с участием кредитных средств, а банк с большой вероятностью откажет в займе, если посчитает объект проблемным.

Приобретаете квартиру в Иркутске. Сопровождение сделки опытным юристом поможет снизить любые риски и сделает покупку квартиры более безопасной. Проконсультируем и поможем на любом этапе сделки.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость